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La tasación profesional de bienes raíces en Puerto Rico



Photo by Frederick Rosa/Unsplash

Por Diego Sorroche Fraticelli, MBA Acc., Abar, D Ht., BCA, CMEA, CDEI, MIE


De particular interés para los tasadores de bienes raíces y del público en general es la ley federal conocida como Financial Institutions Reform, Recovery and Enforcement Act (FIRREA) creada por el congreso federal en 1989 como respuesta a la debacle financiera de la banca hipotecaria de los años 80. Particularmente, el Titulo XI, que a su vez crea el Appraisal Foundation un organismo privado y sus tres cuerpos rectores: el Board of Trustees (BOT), el Appraisal Qualifications Board (AQB) y el Appraisal Standards Board (ASB), y crea además el Appraisal Subcommittee (ASC) del Federal Financial Institutions Examination Board (FFIEC) un organismo gubernamental (“brazo congresional”) que establece los criterios para asegurar el cumplimiento de la Ley y supervisa a cada una de las Juntas de Tasación de Bienes Raíces de cada estado o territorio. Podemos notar que el campo de la tasación profesional de bienes raíces es un campo altamente regulado a nivel federal como estatal.


En Puerto Rico, se establece la Ley 277 de 31 de julio de 1974 como enmendada, conocida como “Ley que Reglamenta la Profesión de Evaluadores Profesionales de Bienes Raíces en Puerto Rico” y penaliza el ejercicio ilegal de la profesión. La Ley dispone la creación de una Junta Examinadora de Evaluadores Profesionales Bienes Raíces como una de las 22 Juntas adscritas al Departamento de Estado de Puerto Rico y establece sus deberes y responsabilidades. Dicha Junta está compuesta por cinco miembros, todos nombrados por el Gobernador de Puerto Rico; cuatro representando a los tasadores y uno al interés público.


En su Artículo 7 La Ley 277 dispone:


a) Autorizaٞrá la práctica de la profesión de Evaluador Profesional de Bienes Raíces, mediante la concesión de las correspondientes licencias de evaluador profesional de bienes raíces y otorgará, además, las certificaciones de conformidad con el Titulo XI de la Ley Pública Núm. 101-73 “Financial Institutions Reform, Recovery and Enforcement Act of 1989”.


De conformidad con el Articulo 1.2 de la Ley, la Junta promulga el Reglamento 9498 de 14 de septiembre de 2023 conocido como “Reglamento de la Junta Examinadora de Evaluadores Profesionales de Bienes Raíces de Puerto Rico para la implementación de la Ley 277 del 31 de julio de 1974, según enmendada”.


La Ley 277 dispone en su Articulo 9, que “ninguna persona podrá ejercer la profesión de evaluador de bienes raíces en Puerto Rico sin haber obtenido una licencia expedida por la Junta”. El Artículo 9A dispone. “a esta licencia se le conoce como la de Evaluador Profesional Autorizado o EPA, la cual es un requisito para tasar bienes raíces en Puerto Rico”.


Dispone adicionalmente que la Junta expedirá una certificación federal general o residencial para ejercer como evaluador certificado, lo cual es un requisito si hubiere algún interés federal en la transacción (ej. préstamo hipotecario; adquisición de terrenos donde exista algún interés federal).


Para la licencia de Evaluador Profesional Autorizado EPA y luego para la certificación federal sea residencial (CR) o general CG, se debe haber cumplido con el requisito de horas de educación y experiencia correspondiente y haber aprobado el examen (como provisto en el Reglamento 9498 y en el Real Property Appraiser Classifications Criteria (RPACC), and Interpretations of the Criteria; del Appraisal Foundation.


Para los aspirantes a evaluador profesional (EPA), es un camino extremadamente difícil obtener la licencia de evaluador profesional de bienes raíces (EPA) ya que se debe cumplir con los mismos requisitos de mayor exigencia y rigurosidad dispuestos para la Certificación Federal General (aproximadamente el 85% del total de tasaciones realizadas en Puerto Rico son Residenciales). No se ha implementado aún en Puerto Rico el Appraiser Trainee como lo exige la reglamentación federal (RPACC). Hay pues por diseño local, barreras históricas irrazonables de entrada a la profesión que han traído como consecuencia que muy pocos se aventuren a formalizar su entrada a la profesión de tasación de bienes raíces, cuya edad promedio en Puerto Rico sobrepasa los cincuenta años.


La solución para resolver los problemas sobre la educación y práctica de la profesión no debe ser eximir a Puerto Rico de cumplir con las leyes y reglamentos que rigen la tasación de bienes raíces uniformemente en todos los demás estados y territorios desde FIRREA y USPAP para acá. Eso no tiene probabilidad alguna de ocurrir, ni es la solución.


En nuestra opinión, es en el mejor interés público y de la práctica de la profesión:


1) Implementar el Appraiser Trainee Program como dispuesto por Real Property Appraiser Qualification Criteria and Interpretations of the Criteria del Appraisal Foundation


2) Se deben revisar los requerimientos para obtener una Licencia de Evaluador Profesional de Bienes Raíces (EPA) como excepción jurisdiccional bajo USPAP. Se debe construir un camino progresivo facilitador de menor dificultad a mayor dificultad, o sea desde el Appraiser Trainee, como puerta de entrada a la profesión.


3) Fortalecer la licencia estatal residencial o EPA con cursos y seminarios dirigidos a preparar al evaluador profesional a realizar trabajos de tasación en Puerto Rico, complementando los cursos requeridos por el AQB con cursos y seminarios aprobados por la Junta de Evaluadores Profesionales de Puerto Rico, como excepción jurisdiccional a USPAP.


El tasador con licencia EPA tendría la opción de tomar el examen de certificación residencial o certificación general, como provistos en el Real Property Appraiser Criteria del Appraisal Foundation.


Lo anterior se fundamenta en principios y procedimientos aplicables a la tasación profesional de bienes raíces en general, y en leyes y reglamentos de aplicación local y la interpretación y aplicación de las fuerzas del mercado en el área geográfica de Puerto Rico, lo que nos hace una jurisdicción única bajo la Regla de Excepción Jurisdiccional de USPAP.


Por lo tanto, es nuestra opinión en CESBP que la solución está en manos de las autoridades locales incluyendo la propia Junta de Evaluadores y los componentes de la profesión en Puerto Rico, como excepción jurisdiccional a USPAP.

En Puerto Rico hay varias instituciones educativas que proveen cursos y seminarios de educación continua presenciales y/o presenciales sincrónicos a tasadores, via Zoom o plataformas similares. Los hay también asincrónicos. Nosotros en el College of Ethics, Standards and Best Practices (CESBP), afiliados a Dynasty Appraisal School de California, somos uno de ellos. Los cursos para la certificación residencial o general deben ser aprobados por el Appraisal Qualification Board. Los de la EPA serían aprobados solo por la Junta de Evaluadores.


Para información adicional pueden comunicarse con estas instituciones y/o con la Junta Examinadora de Evaluadores Profesionales de Bienes Raíces, y/o la del Appraisal Foundation o la del Appraisal Subcommittee. A los tasadores, tasadores aspirantes, instituciones y al público en general, les invitamos a expresarse y dejarse oír.


Comentarios bienvenidos, pueden comunicarse con nosotros escribiendo a cesbppr@gmail.com sobre cualquier comentario a lo anterior o tema relacionado con la tasación profesional en Puerto Rico, con los Estándares Uniformes Para la Práctica de la Tasación Profesional (USPAP), o con Leyes y Reglamentos aplicables a la tasación profesional de bienes raíces en Puerto Rico y con mucho gusto le atenderemos.


Diego Sorroche Fraticelli es un Tasador Licenciado 734EPA, Tasador Certificado – Certificación General CG163, Director Ejecutivo, Instructor; College of Ethics, Standards and Best Practices (CESBP) www.puertoricoappraisers.com

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