top of page
Search
  • Writer's pictureThe San Juan Daily Star

Tasación de Propiedades Declaradas Estorbos Públicos

(Ley Núm. 55 de 1 de junio de 2020 y P de la C 1352 que con toda probabilidad le sustituirá y se conocerá como “Ley de Procedimiento Uniforme para la Declaración y Manejo de Estorbos Públicos”).


Las propiedades abandonadas presentan enormes desafíos para su vecindario, las comunidades y municipios. La evidencia muestra que las propiedades abandonadas arrastran las economías locales, impiden el crecimiento de la población, deprimen el valor de las propiedades circundantes, aumentan la delincuencia e imponen pesadas cargas de costos y pérdida de ingresos a los gobiernos locales.


La ley propuesta


Dice el Proyecto de la Cámara Número 1352 en su exposición de motivos; “En muchos de nuestros pueblos, esto ha tenido el efecto de una proliferación de estructuras abandonadas, mayormente en el casco urbano, ocasionando problemas de salud y seguridad pública, además de afectar a la limpieza, salubridad y el ornato de la ciudad. Así también lo anterior, reduce los recaudos del Centro de Recaudaciones de Ingresos Municipales (CRIM) al no existir titulares o personas con derecho a la propiedad que realicen los pagos. Los estorbos públicos varían entre edificios en ruinas, construcciones incompletas, propiedades en desuso con techos inestables o sin puertas y ventanas, vertederos clandestinos, propiedades con vehículos abandonados, acumulación de basura y vegetación invasiva. Las antes mencionadas representan un riesgo para las comunidades en nuestra isla, ya sea por problemas de salubridad o peligros que aceleran el deterioro de la propiedad.


En su Artículo 1 – Titulo y Propósito, indica: “Esta Ley busca promover la reducción de estorbos públicos con el fin de mitigar los riesgos que representan y destinarle un nuevo uso productivo creando nuevas opciones de vivienda asequible”.


En su artículo 2 – Declaración de Política Pública, indica “a) Proveer un mecanismo uniforme, sencillo y ejecutable para la declaración y eliminación de estorbos públicos.


Dispone el Proyecto de la Cámara que “el municipio tendrá que adquirir la propiedad ya sea por compraventa, dación en pago, o mediante el procedimiento de expropiación forzosa mediante el cual viene obligado a pagar “el justo valor” de la propiedad. A este se llegaría deduciendo al valor en el mercado de la propiedad en su condición al momento de inspección, las multas y gastos incurridos y no recobrados por el municipio en la gestión de declaración, limpieza, mantenimiento, demolición o eliminación de la condición detrimental “que constituirán un gravamen sobre la propiedad equivalente a una hipoteca legal tácita, el cual estará subordinado y será de menor rango al gravamen por contribuciones sobre la propiedad a favor del Centro de Recaudaciones de Ingresos Municipales establecido en el Código Municipal de Puerto Rico; y el mismo se hará constar mediante instancia en el Registro de la Propiedad.”


Los usuarios del informe de la tasación para este tipo de propiedad, entendemos que pueden ser los siguientes:


 El Municipio (parte proponente)

 El propietario siendo expropiado (parte con interés)

 El adquirente o “inversionista”

 Tasador revisor

 El tribunal con competencia


El Tasador debe, considerar las leyes y reglamentos aplicables, incluyendo entre otras la propia Ley de Estorbos Públicos, su Reglamento y aplicar los Estándares Uniformes para la Práctica de Profesional de la Tasación conocida por sus siglas en inglés como USPAP, y las Mejores Prácticas.


Tiene además que identificar quién es el cliente, uso y usuarios adicionales del informe, el alcance del trabajo a ser desarrollado, el tipo y nivel de contenido del informe para atender y resolver el problema de tasación a ser resuelto por el tasador (proveer opinión de valor en el mercado de propiedad declarada estorbo publico).


No cabe duda de que la tasación de propiedades consideradas como estorbos públicos presentan características especiales y requieren informes que pueden ser desde simples, como por ejemplo de terrenos o lotes residenciales vacantes; hasta propiedades con mejoras y que por su condición al momento de inspección requerirían rehabilitación sustancial para sacarlas de su condición de “estorbo público” y llevarlas a una condición competitiva (homogénea -mejora ideal) con su vecindario.


El informe de tasación


Toda opinión de valor debe descansar en el Mejor y Más provechoso uso de la propiedad. Para poder concluir que su rehabilitación, en lugar de su demolición, es la opción más viable, se debe llevar a cabo el análisis fundamental de Mejor y Más Provechoso Uso, entre todos los usos legalmente permisibles, físicamente posibles, y financieramente viables, el concluido por el tasador resulta ser el Mejor y Más Provechosos Uso (H&BU) de la propiedad. No importando el formato en que se vaya a informar el resultado del desarrollo y análisis de la tasación, el tasador viene obligado por los Estándares Uniformes de la Práctica Profesional de Tasación, mejor conocida como “USPAP”, a seguir los principios y procedimientos, leyes y reglamentos y las mejores prácticas aplicables.


Es importante señalar que en cumplimiento de los Estándares Uniformes (USPAP), todo tipo informe de tasación debe ser completo, correcto, relevante, confiable y creíble, conforme al uso a brindársele y a los usuarios de este y que la opinión de valor debe ser imparcial, objetiva e independiente y libre de todo tipo de prejuicio. Requieren adicionalmente que el informe de tasación no sea engañoso. Esto es, que los hechos ciertos presentados y considerados deben ser adecuadamente apoyados por evidencia del mercado, y que las presunciones extraordinarias y condiciones hipotéticas si alguna, deben tener una probabilidad razonable de ocurrencia, esto es que razonablemente puedan convertirse en hechos ciertos en un futuro previsible ya que de lo contario serían engañosos.


Siguiendo la intención legislativa, el desarrollo e informe de la tasación de estorbos públicos, deben ser lo más ágil y menos costoso posible. El pasado 4 de abril de 2024, la Junta de Evaluadores Profesionales de Bienes Raíces, emitió un comunicado indicando que todo informe de tasación de propiedades declaradas estorbos públicos debe ser “narrativo”, entiéndase de estructura y contenido detallado.


Luego de colaborar con el Tasador y Licenciado Luis G. Padilla, en un curso de Valoración de Estorbos Públicos ofrecido recientemente por el Instituto de Evaluadores (IEPR) de Puerto Rico, podemos afirmar que este tipo de trabajo e informe de tasación se lleva a cabo con el propósito de emitir una opinión de valor para apoyar la “justa compensación” por el tribunal en casos de expropiación de estorbos públicos, para lo cual habría que determinar más temprano o más tarde y no importando el tipo de informe a ser comunicado si la rehabilitación de la estructura existente resulta en el Mejor y Mas Provechoso Uso de la propiedad, o si lo que procede es su demolición para llevarla a su condición “como vacante”.


A la conclusión de demoler o rehabilitar lo existente por el tasador, se puede llegar luego de un análisis preliminar (más fácil, menos costoso y más rápido) - de si la estructura “como está” contribuye o no más de una tercera 1/3 parte de valor total de la propiedad (método corto que fuera utilizado por el Municipio de Bayamón), o mediante el método de desarrollar e informar de forma extensa y detallada y de análisis más riguroso.


El propósito de los enfoques, métodos y procesos de una tasación es el poder concluir y comunicar de forma creíble si las mejoras sustanciales requeridas para corregir el mantenimiento diferido, resultan o no en el Mejor y Más Provechoso Uso de la propiedad. De no resultar serlo, procedería entonces su demolición y tasar el solar “como vacante”.


Contrario a lo anterior, si la estructura existente contribuye (significativamente) más de una tercera (1/3) parte del valor total, entonces siguiendo la estructura y contenido de un informe narrativo, habría que determinar desde la perspectiva de costo, si su mantenimiento diferido es “curable” y desde la perspectiva de inversión, si el “Net Present Value” o NPV es positivo. Esto es, que luego de adquirida y mejorada hipotéticamente la propiedad, considerando todos los gastos necesarios atribuibles a dicha adquisición), pueda generar ingresos netos mediante su renta o venta hipotética, que legal, física y financieramente justifican la adquisición o inversión. De no ser así habría que concluir que demoler la estructura existente sería el mejor y mas provechoso uso de la propiedad.


Sería contario al sentido común, oneroso, y no cumpliría con los Estándares, principios y procesos de tasación y al propósito de facilitar la adquisición de propiedades declaradas estorbos públicos para convertirlas a un uso productivo, el otorgarle algún tipo de valor a la estructura existente aumentando los costos de adquisición, si la propiedad en su condición actual (as-is) no contribuye al Mejor y Más


Provechoso Uso de la propiedad.


Confiamos en que este proyecto ley que propone uniformidad y agilidad en el proceso o alguno similar sea finalmente aprobado con las enmiendas que correspondan y que esta armonice con leyes supremas que atiendan el tema de expropiación. Adicionalmente, debe proveer que sea el tasador el que pueda determinar el tipo y nivel de contenido del informe conforme a las características de la propiedad, al problema de tasación a resolver, y al uso y usuario del informe, como lo requieren los Estándares Uniformes de Tasación Profesional (USPAP) las leyes y reglamentos y las mejores prácticas de la tasación profesional.


¡Sus preguntas y opiniones cuentan… bienvenidas!


Saludos, Diego Sorroche Fraticelli, MBA Acc., ABAR, BCA, CMEA, CDEI, MIE Lic. EPA 734, Cert Gen.163 Instructor Ética y Estándares (USPAP, UASFLA); Leyes y Reglamentos Colegio de Ética, Estándares y Mejores Prácticas de Tasación (CESBP 787-400-9430 cesbppr@gmail.com www.puertoricoappraisers.com

136 views0 comments

Comments


bottom of page