La Valoración o Tasación Profesional

Diego Sorroche Fraticelli, MBA, D Ht.

President: Puerto Rico Appraisers & Consultants; MBA, BCA,CVA, CMEA, CDEI, MIE, AQB Cert. USPAP / UASFLA Instructor

Bien se trate de una valoración de negocios, una tasación de bienes raíces o de equipo y maquinaria (propiedad personal), los Estánda-res Uniformes para la Práctica Profesional de la Tasación (conocidos como USPAP, por sus siglas en inglés) establecen que deben conside-rarse los tres enfoques clásicos: Costo, Ventas, e Ingreso; desarrollar aquellos que apliquen a la propiedad siendo tasada y reconciliar los valores obtenidos para emitir una opinión final de valor que resuelva el problema de tasación contratado o asignado. El tasador debe cum-plir adicionalmente con todas las leyes y regla-mentos aplicables a la Tasación Profesional en Puerto Rico y a la propiedad siendo tasada en particular.

Cada disciplina de tasación (negocios, bienes raíces, propiedad personal incluyendo equipo y maquinaria - FF&E) tiene su propio lengua-je, metodología y formato para comunicar los resultados de acuerdo con el uso y el usuario del informe. Se cotizan separadamente. Es fun-damental que el tasador cuente con la educa-ción, experiencia, competencia y credenciales necesarias para realizar el trabajo contratado de manera competente. La contratación del servicio se formaliza mediante una propuesta y orden de proceder “Quotation and Engage-ment Letter”, es decir, un contrato de servicios profesionales. Si el uso de la tasación es para fi-nanciamiento, la regla es que quien selecciona y contrata al tasador es la entidad financiera.

Toda tasación consta de dos partes funda-mentales: 1. Investigación, selección y análisis de datos y documentos relevantes obtenidos. 2. Redacción del tipo de informe que comunica la opinión de valor.

El informe, dependiendo del uso y del usua-rio puede ser resumido y menos detallado (res-tricted appraisal report), tipo planilla o “form type”; o más detallado y completo (appraisal report o full appraisal report), como lo es típi-camente el informe forense. La credibilidad de las conclusiones en un informe depende direc-tamente de la calidad de la investigación reali-zada y la aplicación adecuada de la teoría y las mejores prácticas. Existe un precepto que dice “no existe un mejor informe que la investiga-ción que para su redacción se haga”. Un buen tasador, debe ser pues un buen investigador e intérprete del mercado para la propiedad sien-do tasada.

La documentación e información utilizada para sustentar o apoyar las opiniones y con-clusiones del tasador en su informe debe ser retenida en sus archivos por el tasador por lo menos cinco años en su “workfile”, según lo establece USPAP. De la misma manera, debe conservar en el “workfile”, una copia fiel y exacta del informe entregado al cliente.

La valoración de intangibles, como por ejem-plo un negocio en marcha (going concern), se fundamenta en el análisis de información fi-nanciera (declaraciones de impuestos o “pla-nillas”, estados financieros, planes de negocio, proyecciones, análisis de mercado, análisis de fortalezas, debilidades, oportunidades y ries-gos, entre otros). El tasador realiza ajustes de “normalización” y luego en el enfoque de in-greso, procede a la capitalización del ingreso neto o flujo de caja neto descontado.

El enfoque de ventas comparables o “enfo-que de mercado” considera la compraventa de intereses de negocios con características simi-lares a la propiedad siendo tasada.

Las empresas. o activos tangibles e intangi-bles se compran y venden según el justo valor de mercado (fair market value), ya sea por el valor de sus acciones y/o por el valor de activos netos específicos. El tasador analiza los infor-mes financieros para realizar como correspon-dan ajustes de “normalización”, esto es, ajustes para que las diferentes partidas “como ajusta-das” reflejen lo que típicamente ocurre en ne-gocios con características similares para su ca-pitalización utilizando una tasa adecuada para el nivel de ingreso siendo capitalizada o siendo descontada si se estuviere desarrollando el flu-jo de caja neto descontado. El lenguaje de estos informes es similar al típicamente usado en el sector contable y financiero.

Un informe de tasación de bienes raíces es distinto, pues se fundamenta en el análisis de ventas y ofertas de propiedades comparables y los ajustes a estas, en el enfoque de costo (valor del terreno más el costo depreciado de las me-joras) y en enfoque de ingreso o capitalización de rentas. Su lenguaje es similar al típicamente utilizado en el sector inmobiliario.

El informe de tasación de propiedad perso-nal como lo es entre otros, maquinaria, equipo, amueblamiento, obras de arte, botes, aviones, vehículos, etc., también es distinto y separado. Se basa en costo depreciado y ventas y ofertas de equipo y maquinaria similares, en donde es-tén ubicados; su mercado; considerando costos de adquisición, condición, depreciación, ubica-ción y transportación, y otros factores para de-terminar su justo valor en el mercado. Si la ma-quinaria es un “cost center” (esto es que genera sus propios ingresos y gastos) o genera rentas, entonces se desarrollaría adicionalmente el enfoque de ingreso. Ya que la propiedad per-sonal como lo es equipo o maquinaria puede moverse de un sitio a otro, el estándar de va-lor está condicionado por modificadores como por ejemplo “tal y como está, donde está”(as-is, where-is) o “como reparado” (as repaired)”, o “como instalado y en operación” (as installed and and operational), o “puesto en el muelle San Juan, Puerto Rico” (at San Juan, Puerto Rico port), entre otros según corresponda. El lenguaje del informe de propiedad personal es el propio o típico del ámbito del tipo de propie-dad personal de que se trate.

Por lo general, el tasador se especializa en una o más de estas disciplinas según su educa-ción, formación profesional y competencia. En Puerto Rico Appraisers and Real Estate Servi-ces, Inc. Tenemos tasadores cualificados y cer-tificados en las tres disciplinas.

Para más información, puede visitar nuestro sitio web puertoricoappraisers.com, escribir-nos un correo electrónico a info@puertoricoap-praisers.com o llamarnos al 787-400-9430.